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Jeudis des fiscalistes – Laëtitia PIGNIER - TVA IMMOBILIERE, CONDITIONS D’APPLICATION DU REGIME DE TVA SUR MARGE

Le 30 mai 2024

image-nl-lp-30052024.jpgLe Conseil d’Etat vient de rendre un arrêt (Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 02/04/2024, 466644, Inédit au recueil Lebon) qui précise les critères de qualification du bien vendu au regard de la TVA et par conséquent le régime de TVA applicable à la vente de ce bien.

Le régime de la TVA sur marge est la source d’un contentieux fourni depuis la réforme de la TVA immobilière opéré par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi n°2010-237 du 9 mars 2010).

Après de nombreux arrêts du Conseil d’Etat et un arrêt et une ordonnance de la cour de justice de l’union européenne, la TVA sur marge reste pour l’instant applicable dans l’attente de la modification de la doctrine administrative.

Ce nouvel arrêt précise les critères de qualification du bien vendu au regard de la TVA.

Ainsi, lorsqu’un bien est composé d’un bâti et de plusieurs parcelles, ce nouvel arrêt permet de répondre à la question de savoir si le vendeur vend un bâti et un ou plusieurs terrains (ou seulement un bâti et son terrain d’assiette sis sur plusieurs parcelles qui suivent dès lors le régime TVA du bâti).

Dans les faits, la société Echo 5, qui exerce une activité de marchand de biens, a acquis un bien immobilier comprenant des constructions et composé de plusieurs parcelles. Elle a revendu quatre terrains à bâtir issus de divisions de cette propriété et placé ces cessions, pour leur assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, sous le régime de la marge. A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration, estimant que ces terrains n’avaient pas été acquis par l’intéressée en qualité de terrains à bâtir, a remis en cause l’application de ce régime.

Dans son arrêt du 02 avril 2024, le Conseil d’Etat apporte les précisions suivantes.

Point 4 : « Il résulte également des dispositions de l’article 268 du code général des impôts, lues à la lumière de celles de la directive du 28 novembre 2006 dont elles ont pour objet d’assurer la transposition, que les règles de calcul dérogatoires de la taxe sur la valeur ajoutée qu’elles prévoient s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ou encore quand les parcelles, quoique ayant déjà fait l’objet d’une autorisation de division, ou d’une division effective, lors de l’acquisition, avaient, au regard des indications figurant dans l’acte de vente, été vendues non comme terrain à bâtir, mais comme terrain bâti, ensemble avec la parcelle sur laquelle était édifié un bâtiment. »

Il en résulte, que selon le Conseil d’Etat, la désignation des biens à l’acte emporte tout et notamment les parcelles, et la nature du terrain à bâtir.

Il n’y a donc lieu de ne pas s’en tenir au caractère constructible des parcelles acquises nues, mais de rechercher si celles-ci ont été acquises en vue d’être cédées en qualité de terrain à bâtir, c’est-à-dire en vue de l’édification de constructions et non en qualité de terrains d’agrément de la construction existante.

En pratique, et sous réserve de la modification de la doctrine administrative pour qualifier de TAB, il convient d’avoir une parcelle distincte ET d’en tirer les conséquences dans la clause désignation qui doit viser plusieurs immeubles, dont le terrain à bâtir.

Dans le cas contraire du bâti désigné comme un bien unique à l’acte, cela contaminera les différentes parcelles, y compris celles sur lesquelles aucune construction n’est présente au jour de leur mutation.

Cela revient à accorder une importance particulière à l’intention des parties et à laisser de côté le principe du caractère objectif du terrain à bâtir tel que souhaité par le législateur lors de la réforme de la TVA immobilière.

Laëtitia Pignier,

Avocate associée.

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Contact :  laetitia.pignier@arbor-tournoud.fr